Q : j'ai un terrain en zone NC. j'ai fait une demande de certificat d'urbanisme pour la réhabilitation d'un bâtiment agricole en ruine en maison d'habitation. Cette demande a été refusée pour "occupation du sol interdite : toutes constructions autres que celles liées et nécessaires aux activités agricoles sont interdites dans le secteur désigné au paragraphe "Dispositions d'Urbanismes. Occupation du sol interdite : l'opération projetée est interdite dans le secteur mentionné au paragraphe "Disposition d'urbanisme". Après ce refus, j'ai demandé la révision du PLU. Celle-ci ne se fera pas avant 2 ou 3 ans. J'ai envisagé le statut MSA, construire un gîte rural, ... . Notre projet est une maison en madriers (bois) auto construction et écologique (chauffage). Veuillez m'indiquer s'il peut exister une solution. Vous en remerciant par avance. Cordialement.

R : Votre analyse est complète et la solution vous est déjà apparue, nous ne pouvons donc que la confirmer.
Dans l’attente d’un PLU qui changerait la destination de la parcelle (ce qui n’est pas certain, à tout le moins), la seule possibilité de construire en zone agricole est de justifier de la qualité agricole du pétitionnaire et de la nature agricole de la construction projetée (qui peut intégrer le logement de l’exploitant et de ses agents).
Il vous faut donc tout d’abord vous renseigner sur les diverses professions agricoles que vous pourriez revendiquer et en choisir une, puis vous affilier à la MSA dans le cadre de la création de cette activité.
Ensuite, vous déposerez une demande de certificat d’urbanisme opérationnel afin de vérifier la faisabilité administrative de votre projet.
Enfin, muni de votre CUb, vous pourrez envisager le dépôt d’un permis de construire, qui devra par ailleurs respecter les autres dispositions du POS en vigueur (réseaux, aspect extérieur, densité, hauteur).
Il se peut que votre projet spécifique de construction écologique se heurte de ce point de vue à d’autres difficultés.
Nous pouvons vous accompagner dans vos démarches, dans le cadre d’une prestation de rédaction du CUb comme dans celle d’un permis de construire.

Q : Bonjour, je souhaite construire un bûcher d'une superficie de 20M2 au sol. L'emplacement que je souhaite lui consacrer est dans ma parcelle mais le bûcher ne sera pas attenant à ma maison. Faut-il obligatoirement passer par un architecte ?

R : En-deçà de 20 m², une construction est dispensée de permis de construire, mais doit malgré tout faire l’objet d’un déclaration préalable, déposée également en mairie et instruite dans un délai d’un mois.
Le recours à l’Architecte, bien que toujours recommandé, n’est obligatoire qu’à partir de 170 m² de SHON développés dans le projet, y compris l’existant.
Dans la mesure où la construction projetée n’est pas accolée à la construction principale, elle ne vient pas en modifier la structure et ne nécessite donc pas le recours à l’Architecte, quand bien même la maison ferait plus de 170 m².

Q : Bonjour, Mon permis ma été accepté dans un premier temps, j'ai engagé des frais et maintenant le préfet demande son annulation pour vice de forme comment faire pour arriver à ses fins?

R : Le préfet a exercé, dans les deux mois qui ont suivi la notification de l’arrêté de permis de construire au Service des Affaires Juridiques de la Direction Départementale de l’Equipement, un contrôle de la légalité interne du document.
S’il en a demandé le retrait, c’est qu’il figure dans l’arrêté une disposition qu’il estime illégale.
Ce peut être un point de pure forme, ou bien le non-respect, à son sens, des dispositions du POS/PLU. Cela se produit notamment lorsque le permis a été instruit par la Direction Départementale de l’Equipement et que le Maire de la commune n’a pas suivi l’avis du service sur l’instruction.
A réception de la demande de retrait de l’arrêté, le maire dispose d’un délai de deux mois pour répondre à l’injonction préfectorale et décider ou non de retirer l’arrêté qui vous a été délivré.
S’il le retire, vous recevrez un arrêté municipal de retrait motivé et devrez alors choisir entre un recours gracieux contre cette décision annulant votre permis de construire ou le dépôt d’un nouveau permis qui prenne en compte les motivations du retrait.
S’il ne le retire pas, le préfet disposera d’un délai de deux mois pour déferrer l’arrêté litigieux au Tribunal Administratif, qui devra statuer sur la légalité de cet arrêté de permis de construire.
Soit le Tribunal donnera raison à l’Etat et votre permis sera par là-même retiré, soit il donnera raison au maire et l’Etat pourra se pourvoir en appel, puis, le cas échéant, au Conseil d’Etat, ce qui laissera subsister la possibilité de voir le permis annulé plus tard.
En tout état de cause, il convient avant tout de connaître les motifs indiqués dans le courrier du préfet pour savoir quelles sont vos marges de manœuvre.

Q : Bonjour Mon Mari est agricculteur et nous souhaitons construire une maison d'habitation proche du corps de ferme afin d' avoir plus de facilité pour le bon fonctionnement de son entrerpise et pour la surveillance des animaux. Nous avons rencontrer le maire de la commune, et il s'avére que nous ne pouvons construire à aucun endroit! Toutes l'exploitation est placé en zone de cavité souterraine, il faut savoir qu'il y a toujours eu des grottes dans un bois qui se trouve à coté de l'exploitation, mais il y a eu auparavant des autorisation de permis de construire sur cette zone. Pourquoi à partir d'aujourd'hui 2008 nous ne pouvons pas construire et qui decide cette zone? De plus, si l'on traverse la route de campagne qui sépare la ferme et une herbage, cette zone n'est en zone de cavité !!! mais elle se trouve en zone NC alors un agriculteur peut il avoir le droit de construire sur cette NC? Il faut savoir aussi qu'une maisonnette non habité et insalubre ne fait pas partie de cette zone de cavité mais cette zone est en NC ell est pourtant en continuté dans la longueur du batiment agricole. Nous ne comprenons pas bien les limitations ? Pouvez vous nous éclaircir sur toutes ces interrogations ?

R : La construction d’habitation en zone NC du POS est autorisée pour les agriculteurs, mais doit répondre à tous les articles du règlement du POS, ainsi qu’aux préconisations et servitudes des documents qui lui sont annexés.
Le refus qui vous a été donné est verbal et ne peut donc faire l’objet d’aucun commentaire ni recours.
Ce qu’il vous faut obtenir, c’est une réponse écrite et circonstanciée de l’administration, mentionnant les fondements réglementaires ou légaux de sa décision.
Ce pourrait être la réponse à une demande de permis de construire ou bien, si vous ne souhaitez pas engager une telle procédure apparemment vouée à l’échec selon les dires du maire, une simple demande de certificat d’urbanisme opérationnel.
Le certificat d’urbanisme opérationnel est déposé en mairie, accompagné d’un descriptif sommaire de l’habitation projetée, et ne requiert pas le recours à l’architecte, quelle que soit la surface de la construction.
La commune doit répondre dans le délai de deux mois à cette demande, en indiquant les motifs de son éventuel refus.
Cette réponse constitue un acte administratif, qui peut être l’objet d’un recours et permettre donc de faire valoir vos droits y compris par voie de justice.