Q : Je suis propriétaire d'une maison construite en limite de propriété d'un terrain qui appartient à la commune. Ce terrain avait été préempté il y a de nombreuses années pour l'extention du cimetière qui le jouxte. La commune envisage finalement de construire des logements sociaux. Mes questions sont les suivantes : l'objet de la préemption peut-il être modifié ? Puis-je contester le permis de construire si un mur haut me bouche la vue, et y a t'il une distance minimum à respecter pour construire près d'un cimetière ? Merci

R : La commune n’est pas obligée de conserver au bien acquis par exercice du droit de préemption la vocation qui avait justifier la décision de préempter. Pour autant, la vocation du bien doit correspondre aux objectifs visés par l’instauration du droit de préemption.
Le Code de l’Urbanisme stipule en effet :
Article L210-1 : Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en œuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut se référer aux dispositions de cette délibération.
Article L213-11 : Les biens acquis par exercice du droit de préemption doivent être utilisés ou aliénés aux fins définies à l'article L. 210-1. L'utilisation ou l'aliénation d'un bien au profit d'une personne privée autre que le concessionnaire d'une opération d'aménagement ou qu'une société d'habitations à loyer modéré doit faire l'objet d'une délibération motivée du conseil municipal ou, le cas échéant, d'une décision motivée du délégataire du droit de préemption.
Si le titulaire du droit de préemption décide d'utiliser ou d'aliéner à d'autres fins un bien acquis depuis moins de cinq ans par exercice de ce droit, il doit informer de sa décision les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel et leur proposer l'acquisition de ce bien en priorité.
Ainsi, dans votre cas, la création de logements sociaux, bien que n’étant pas conforme au motif initial de la préemption, reste compatible avec les objectifs de l’utilisation de ce droit.
Par ailleurs, sauf dispositions contraires inscrites dans le POS ou le PLU, il n’y a pas de distance imposée entre un bâtiment et un cimetière.
Enfin, si la construction projetée vous porte préjudice, vous pouvez exercer contre l’arrêté de permis de construire et dans le délai de deux mois suivant son affichage, votre droit des tiers en déposant un recours contre la décision administrative.
Si telle est votre décision, nous pouvons y vous aider.

Q : bonjour En 1993 j'ai fait l achat d un terrain qui etait constructible puisque j'avais obtenu le permis aupres de la dde. En 1995 comme je ne pouvais pas me lancer dans un emprunt bancaire, j'ai fait faire aupres de la mairie l'annulation de celui ci. Cette année j'ai voulu renouveler mon Cu et là grande surprise on me demande 2500 m2 alors que je n'ai que 2481 m2 pour pouvoir construire. Le maire m'a refusé le Cu protestant que pour des raisons d'assainissement mon terrain est trop petit, il manque 19 m2 soit moins de 1% . N'y a t'il pas un article dans le code de l'urbanisme qui me permettrai de faire precion sur le maire pour obtenir le permis de construire ? N'y a t'il pas une tolerance ?

R : Les dérogations au POS et aux PLU, ne sont pas admises, sauf dans certains cas très précis.
La possibilité de dérogation doit avoir été prévue par le POS dans les règlements de zone, en précisant à quelles prescriptions il pourra être dérogé, dans le respect de l’article L. 123-1 du Code de l’urbanisme qui stipule : « Les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. «
Ainsi des dérogations mineures pourront être accordées aux règles concernant la superficie minimale et l’on est fondé à considérer que 19 m² de tolérance constitue une adaptation mineure, compte tenu par ailleurs de l’existence d’un permis délivré antérieurement sur la parcelle.
Pour aboutir, il vous faut donc contester le certificat d’urbanisme, s’il est daté de moins de deux mois. Dans le cas contraire, il vous faudra en déposer un à nouveau pour pouvoir intenter un recours gracieux contre la décision du maire.

Q : Bonjour - Lorsque qu'un conseil municipal vote la TLE sur sa commune est-ce que celle ci s'applique de fait sur la totalité de la commune, ou est ce que la TLE peut être localisée qu'à certaine zone du PLU ? - Qu'elle est la différence avec une PVR ? En attente de votre réponse, merci.

R : La TLE n’est pas votée par la commune ; seul son taux est l’objet d’une délibération du Conseil Municipal. Elle s’applique à toute construction nouvelle pour financer les dépenses prévisibles de la commune au titre de l’arrivée de nouveaux administrés (place en école ou crèche, services municipaux divers….) Il peut lui être substituée une participation du lotisseur dans le cas d’opérations d’ensemble, auquel cas ce dernier en ventile le coût sur le prix d’acquisition de la parcelle lotie ou de la construction que vous achetez.
La PVR est également due, en sus de la TLE, pour le financement spécifique des voies et réseaux nécessaire à votre construction et à la charge de la commune (assainissement, eau potable, trottoirs…). Elle peut également être à la charge du lotisseur dans le cas d’opérations groupées.

Q : ai je le droit de faire des habitations légères (type chalet)si mon terrain est en zone U ?

R : La réponse dépend du POS ou du PLU de votre commune, qui précise l’aspect extérieur que devront présenter les habitations (type de couverture et pente du toit, revêtement des façades, etc…).

Si l’habitation légère ne constitue pas une occupation permanente du sol, elle est, théoriquement, exclue du champs d’application du Code de l’Urbanisme. Cependant, même lorsque les chalets ne sont pas fondés au sol, ils sont généralement considérés comme des occupations permanentes.

Q : peut on stationner notre caravane sur notre future habitation en non période d'utilisation ?

R : Le stationnement des caravanes n’est pas réglementé par le Code de l’urbanisme, en tant que la caravane n’est pas une occupation permanente du sol (elle est mobile).
Pour autant, la commune peut avoir limité le stationnement des caravanes sur d’autres fondements.
La notion de « future habitation » signifie-t-elle que vous avez déjà déposé une demande de permis de construire ?
La zone du POS ou PLU le permet-elle ?
N’hésitez pas à reprendre contact si vous avez besoin de nos services pour faire valoir vos droits à construire.