La gestion de la densité ou des droits de construire repose sur deux évidences simples

- quand la constructibilité d'un terrain est épuisée, il n'en reste plus et le permis sera refusé,

- quand la constructibilité d'un terrain a été partiellement utilisée, il reste la différence comme maximum pour le permis à déposer.

Le code de l'urbanisme a formalisé ces principes dans deux séries d'articles

a) les articles imposant le respect de la densité.
Article L. 123-1-40

les POS peuvent, en outre, ... "fixer pour chaque zone ou partie de zone . .. un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent, éventuellement pour chaque nature de construction, la densité de construction qui y est admise" ;

Dans le cas d'une division, ce principe s'exprime ainsi :
Article L. 111-5, alinéas 1 et 2 :

"il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation des sols en vigueur, a été précédemment utilisée.
Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la décision".
b) les articles fixant le mode de calcul de la densité.
Tout d'abord, la densité est définie de la façon suivante :
Article R. 112-1 :

"la densité de construction est définie par le rapport entre la surface hors oeuvre nette de cette construction et la surface du terrain sur laquelle elle doit être implantée".
Lorsqu'un terrain est bâti, la SHON du bâtiment existant est prise en compte dans le calcul de la densité totale résultant d'une construction nouvelle sur le terrain :
Article L. 112-3 alinéa 1 :

"Lorsqu’une construction nouvelle est édifiée sur un terrain qui comprend un bâtiment qui n'est pas destiné à être démoli, 'la densité est calculée en ajoutant sa surface de plancher à celle de la construction nouvelle".

Dans le cas d'une division, ce principe s'exprime ainsi :
article L. 112-5 :

"Lorsqu’une construction est effectuée sur une partie détachée d'un terrain déjà bâti, la densité est calculée, par rapport à l'ensemble du terrain primitif, en ajoutant à la surface de plancher existante celle de la construction nouvelle".

Pour de plus amples renseignements sur la gestion de densité, on consultera la brochure "le POS" - Tome 4 : le Coefficient d'occupation des sols, chapitre 5 pages 75 à 106 (direction de l'urbanisme et des paysages - 1980) ainsi que le guide du certificat d'urbanisme, chapitre 7 pages 67 à 77 (direction de l'architecture et de l'urbanisme - éditions du Moniteur -1989).

 

Principaux domaines d’application de la surface hors œuvre.

Actuellement les principaux domaines d'application directe de la surface hors œuvre sont les suivants
a) Application des règles d'urbanisme (cf code de l'urbanisme)
1) Définition de la densité de construction art. R. 112-1 ;
2) Calcul de la densité en cas d'édification d'une construction nouvelle sur terrain déjà bâti : art. L. 112-3 alinéa 1
3) Calcul de la densité lorsqu'une construction est édifiée sur une partie détachée d'un terrain bâti art. L. 111-5
alinéa 1 et 2 et L. 112-5
4) Fixation de la densité autorisée de construction au moyen d'un coefficient d'occupation des sols art. L. 123-1, L. 313-1, R. 123-22 et R. 315-29 ;
5) Procédures d'urbanisme utilisant la densité
Certificat d'urbanisme art R.410-1, L.111-5
Permis de construire art. R. 421-1-1 et R.421-7-1
Autorisations de lotir : art. L. 315-9 et R. 315-29-1
Zone d'aménagement concerté : art. L. 311-1 et R. 311-10-3
Unités touristiques nouvelles : art. L. 145-9 Permis de démolir : art. R. 432-b
6) Application du régime déclaratif à certaines constructions art. L. 422-2
7) Attribution de compétence au maire ou au préfet pour statuer au nom de l'Etat, sur des demandes de permis de construire : art. R.42.1-36
8) Seuil d'exigibilité de l'étude d'impact en matière de permis de construire art. R. 421-2 ou de lotissement : art. R.315-5
9 ) Application de diverses législations préalablement à la délivrance de certaines autorisations d'occuper le sol (art. L. 421-2 et L. 421-1-2)
Seuil du recours obligatoire à un architecte art. R. 421-1-2
Seuils de création de surfaces commerciales soumises à une autorisation de la commission départementale d'urbanisme commercial : art. L. 451-5

Soumission à enquête publique régie par la loi du 12 juillet 1983 de constructions ou lotissements : 19° et 20° de l'annexe au décret du 23 avril 1985 modifié
10) Implantation d’aménagements légers dans certains espaces et milieux littoraux à préserver art. R.146-2.
b) Etablissement de l'assiette des taxes d'urbanisme et de certaines participations.
1) Taxes d'urbanisme.
Le code général des impôts et le code de l'urbanisme font de la SHON, l'un des éléments servant au calcul de la base d'imposition des taxes et participations d'urbanisme suivantes :

- le versement pour dépassement du plafond légal de densité : art. L. 112-2 et suivants, R. 333-1, et suivants du code de l'urbanisme
- la participation pour dépassement du coefficient d'occupation du sol : art. R. 332-1 du code de l'urbanisme
- la taxe locale d'équipement : art. 1585-A code général des impôts et 317 septies de l'annexe code ;
- la taxe départementale pour. le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement : art. 1599-B du code général des impôts
-la taxe départementale des espaces naturels sensibles : art. L. 142-2 du code de l'urbanisme ;

- la taxe complémentaire à la taxe locale d'équipement en région Ile-de-France : art. 1599 octies du code général des impôts ;
- la taxe spéciale d'équipement perçue dans 1e département de la Savoie : art. 1599-OB du code général des impôts.

2) Participations pour le financement des équipements publics.
Les définitions de la SHOB et de la SHON peuvent être nécessaires à la mise en oeuvre de certaines décisions des collectivités locales lorsqu'elles y font référence. C'est fréquemment le cas en matière de participations destinées au financement des équipements publics.

A titre d'exemple, il y a lieu de citer les modalités de calcul des participations en programme d'aménagement d'ensemble (art. L. 332-9 du C.U.) ou pour non réalisation d'aires de stationnement (art. L. 421-3 du C.U.) pour lesquelles la SHON est fréquemment l'un des critères d'application des délibérations institutives.


Source :
Ministère de l’Equipement, du Logement, des Transports et de la Mer
Direction de l'Architecture et de l'Urbanisme
Circulaire n° 90/80 du 12 novembre 1990 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher hors œuvre des constructions.
Note technique annexée a la circulaire no 90/80 du 12/11/1990.