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Comment s'exerce le
droit de préemption urbain ?
Fondement :
Pour la vente d’un immeuble situé dans une zone du plan local d'urbanisme ou du POS où doit être purgé le droit de préemption urbain, le propriétaire doit envoyer en courrier recommandé avec accusé de réception une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie du lieu de situation de l'immeuble, en quatre exemplaires.
Ce document comporte obligatoirement le prix et les conditions de la vente, diverses informations sur le secteur, la consistance et l'utilisation actuelle et future du bien. Si un compromis de vente avec condition suspensive concernant la purge du droit de préemption a été signé, les coordonnées de l'acquéreur peuvent aussi être indiquées.
L'organisme titulaire du droit de préemption (la mairie ou la communauté de communes ou d’agglomération si la compétence lui en a été déléguée) dispose d'un délai de deux mois à compter de la date de l'avis de réception du courrier pour répondre et notifier sa décision.
Lorsque la commune est titulaire du droit de préemption, il est exercé par le conseil municipal, qui se réunit pour décider de la suite à donner à chacune des déclarations d’intention d’aliéner souscrites par les propriétaires désirant procéder à l’aliénation de leur bien.
Le code de l’urbanisme fixant des délais impératifs restreints pour exercer le droit de préemption, l’examen des déclarations d’intention d’aliéner par le conseil municipal peut s’avérer difficile à exercer, sauf à le faire siéger de façon quasi permanente. La délégation au maire de l’exercice du droit de préemption, prévu au 15° de l’article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales, qui énumère les cas de délégation de pouvoirs du conseil municipal au maire- permet dès lors à la commune de ne pas courir le risque de forclusion par dépassement des délais.
Lorsque que la délégation est donnée au maire, sans autre précision, il lui appartient de signer et de motiver seul toutes les décisions relatives à la préemption ; le conseil municipal ne peut, sous peine d’incompétence, se substituer au maire tant que la délégation existe.
Cette décision, qui doit être notifiée, intervient par arrêté ou par délibération si la délégation n’a pas été confiée au maire. La Cour administrative de Marseille dans une décision Commune d’Ampus, du 2 juillet 1998 a en effet jugé qu’une simple mention sur la déclaration d’intention d’aliéner selon laquelle la commune désirait faire usage de son droit de préemption était un acte sans effet juridique.
La décision de préemption peut être motivée par référence à la délibération du conseil municipal décidant de déléguer le droit de préemption ou à une autre délibération, à condition qu’elle soit citée dans la décision du maire, lequel doit expressément s’en approprier les termes, et qu’elle soit jointe en annexe. A contrario, le maire peut motiver la décision au seul regard des dispositions du code de l’urbanisme, sans se baser sur des délibérations antérieures. Dans ce cas, la délibération du conseil municipal de délégation du droit de préemption, si elle doit être visée, n’est pas à joindre à la décision du maire.
Le maire doit rendre compte des actes qu’il a accomplis en vertu de la délégation, aux termes de l’article L. 2122-23 du code général des collectivités territoriales, « à chaque réunion obligatoire du conseil municipal ». Il est à noter que cette obligation n’est assortie d’aucune sanction expresse et le fait qu’elle ne soit pas respectée n’entache pas la validité des décisions prises par le maire en vertu de la délégation. Rien ne semble empêcher que le conseil municipal se prononce pour avis sur le prix et les conditions de la préemption. Toutefois, cette décision ne lie pas le maire qui détient seul, lorsqu’il y a eu délégation, le pouvoir de signer la décision de préemption.
Procédure :
La renonciation au droit de préemption peut être expresse ou tacite. Le silence pendant les deux mois équivaut à un refus de préempter.
Si la collectivité décide d’acquérir, elle doit notifier sa réponse avant le délai de deux mois.
• acceptation aux prix et conditions proposés dans la déclaration d'intention d'aliéner ;
• proposition d'un autre prix. A défaut d'accord, le prix sera fixé par le juge de l'expropriation.
Dans ce dernier cas, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois, à compter de l'offre pour lui notifier :
• soit qu’il accepte le prix proposé,
• soit qu’il maintient la première offre et que le juge de l'expropriation peut être saisi,
• soit qu’il renonce à la vente. Le silence gardé pendant deux mois vaut renonciation à l'aliénation.
A ce stade, le titulaire du droit de préemption peut :
• soit renoncer expressément ou implicitement à son droit,
• soit saisir le juge de l'expropriation dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire. Il doit l’en informer et consigner une somme de 15 % de l'évaluation domaniale.
Le prix sera fixé par le juge comme en matière d'expropriation sous réserve des particularités prévues à l'article L213-4 du code de l'urbanisme. Il ne comprend pas les indemnités accessoires.
Pendant un délai de deux mois après que la décision judiciaire est devenue définitive, les parties peuvent accepter le prix fixé par le juge ou renoncer à la mutation. Le silence des parties pendant cette période vaut acceptation du prix et transfert de propriété. La renonciation n'est plus possible.
En cas d'accord sur le prix, la vente est parfaite. Un acte authentique doit être dressé dans un délai de trois mois.
Le paiement doit être effectué dans le délai de six mois suivant la décision d'acquérir amiable ou judiciaire. Jusqu'à cette date, le propriétaire garde la jouissance du bien. A défaut, le titulaire du droit de préemption est tenu sur sa demande de rétrocéder le bien.
Conclusion :
Le droit de préemption n’est pas une capacité donnée au maire de se saisir de tout bien mis en vente à sa guise, ni d’en disposer comme bon lui semble après acquisition.
C’est une possibilité ouverte aux communes par le droit de faire valoir la priorité d’un programme d’intérêt général sur une opération d’intérêt privé.
En tout état de cause, la commune ne pourrait notamment être fondée à préempter pour céder ensuite le bien à un autre acquéreur de son choix, sauf à démontrer que cet autre acquéreur est le seul à pouvoir réaliser l’opération d’intérêt général qui a fondé la décision de préempter (organisme public pour la réalisation de logements sociaux par exemple).
L’intérêt général doit être démontré et, compte tenu des délais de réponse à la DIA, défini préalablement à la décision par le propriétaire de vendre son bien.
A défaut, la décision du maire ou du Conseil Municipal est entachée d’illégalité et nulle dans ces effets juridiques.
Par ailleurs, le maire ne peut prendre de décision concernant une DIA que par arrêté motivé, sous réserve qu’il dispose, par délibération du Conseil Municipal, d’une délégation permanente pour ce faire. A défaut, il faut pour préempter que le Conseil Municipal délibère en séance pour prendre la décision, qui devra être également motivée sur la base de l’intérêt général.
Il résulte de ce qui précède, et des textes joints en annexe qui fondent le principe du droit de préemption urbain, que ce droit ne peut être raisonnablement et valablement exercé que si l’immeuble a fait l’objet d’un projet d’intérêt général préalable à la décision de vente, et qui peut être connu avant d’engager les négociations.
A défaut, la décision de préempter pourra néanmoins être prise par le Maire, mais sera contestable devant le juge, avec les conséquences financières qu'un jugement défavorable pourra entraîner pour la commune.
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