A quoi sert Certificat d’Urbanisme ?
Le certificat d’urbanisme vous permet d’obtenir une réponse de l’administration quant à la constructibilité d’une parcelle ou la faisabilité d’un projet précis, avant de déposer un permis de construire, plus coûteux et plus long à instruire.
Il vous permet notamment d’assortir un compromis de vente ou d’achat d’une clause suspensive de constructibilité ou de faisabilité plus simple à réaliser qu’un permis.
Par ailleurs, le certificat d’urbanisme donne des informations et des réponses opposables à l’administration qui l’a délivré pendant les dix-huit mois qui suivent sa délivrance.
En d’autres termes, si vous obtenez un certificat d’urbanisme le premier janvier 2009, dans lequel il est indiqué que votre parcelle est constructible, et qu’une modification ou une révision du POS ou du PLU en vient à classer cette parcelle dans une zone inconstructible, ou à en diminuer ou contraindre la constructibilité, dans les dix-huit mois qui suivent, vous pouvez, à l’appui d’une demande de permis de construire que vous déposez avant le trente mai 2010, vous prévaloir des circonstances en vigueur à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.
Enfin, pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.
Prorogation au-delà des dix-huit mois
Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par périodes d'une année sur demande présentée deux mois au moins avant l'expiration du délai de validité, si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.
La demande de prorogation, formulée en double exemplaire par lettre accompagnée du certificat à proroger, est déposée en mairie ou envoyée en recommandé avec accusé de réception.
Comment obtenir un certificat d’urbanisme ?
La demande est gratuite et doit être déposée à la mairie de la commune où se situe la parcelle.
Pour un CUa, elle se compose uniquement de deux exemplaires du formulaire Cerfa n° 13410*01 et d’un plan de situation de la parcelle dans la commune.
Pour un CUb, il faudra y joindre une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et les surfaces (SHOB et SHON) développées par le projet et un plan de masse de l’existant et du projet, le tout en quatre exemplaires.
La demande est déposée en mairie contre récépissé ou envoyée en recommandé avec accusé de réception. L’administration doit répondre dans le mois qui suit pour un certificat d'urbanisme d'information, dans les deux mois pour un certificat d'urbanisme opérationnel.
Le silence gardé par l'autorité compétente vaut délivrance d'un certificat d'urbanisme tacite dont l’effet se limite à celui d’un CUa, c’est-à-dire de figer les conditions applicables à un projet déposé dans les dix-huit mois qui suivent la date à laquelle le certificat aurait dû être produit. Ce certificat tacite ne vaut pas certificat d’urbanisme opérationnel positif.
En conclusion
Le certificat d’urbanisme opérationnel est le plus sûr, le plus rapide et le moins coûteux des moyens de faire attester par la mairie de la constructibilité d’une parcelle.
A ce titre, il permet de garantir pendant dix-huit mois la valeur d’un terrain liée à la surface et à l’affectation qui pourront y être développées.
C’est la clause suspensive d’un compromis de vente la plus facile à faire accepter, du fait du délai et du coût restreints.
C’est une précaution utile avant le dépôt d’un permis de construire ou d’aménager pour un projet susceptible de générer un litige avec la mairie ou les voisins (le certificat est un acte administratif public, qui peut donc générer un recours des tiers).
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